כאשר מתעוררים חילוקי דעות בבית משותף, עשוי המצב להגיע לכדי סכסוך של ממש, שהפתרון עבורו נמצא בזירה המשפטית. בסיטואציה כזו טבעי לנסות ולהבין את החוקים החלים עליה, אך בכל הקשור לנושא של ועד בית חוקים לא רבים מתייחסים לנושא, ובעיקר חוק המקרקעין שבו ניתן למצוא את כל ההוראות החוקיות לניהול ועד בית. יחד עם זאת, ייתכן שישנם חוקים נוספים שיכולים לתת מענה לסיטואציה, ללא קשר ישיר לוועד הבית.
מדוע נדרשים חוקים עבור ועד הבית?
ועד בית הוא גוף ייצוגי בבניינים משותפים, ולצורך העניין כל בניין ובו 2 דירות או יותר נחשב לבית משותף. בניגוד למה שחברים בוועד הבית עשויים לחשוב, ועד הבית הוא נציג של הדיירים וכל סמכות שניתנת לו, ניתנת לו על ידי הדיירים עצמם. המשמעות היא שוועד הבית לא יכול לעשות דברים על דעת עצמו, ואין לו סמכות לקבל החלטות בניגוד להסכמת הדיירים. בעיות עלולות להתעורר כאשר הדעות בין הדיירים חלוקות. חלק מהדיירים מעוניינים לקחת את הבניין בכיוון מסוים, וחלק אחר מסרב. במצב כזה, ועד הבית לא יכול לקבל החלטה המסתמכת אך ורק על עמדתם של דיירים מסוימים, תוך שהוא מחייב את הדיירים האחרים לקבל את אותה עמדה. במצבים אלה אליהם עלול להיקלע ועד בית חוקים יכולים לסייע מאוד ולתת את הקווים המנחים להתמודדות עם הבעיה.
מהם החוקים המסדירים את נושא ועד הבית?
הנושא של ועד בית בבניין משותף מוסדר במסגרת חוק אחד, חוק המקרקעין, סעיפים 65-71. סעיפים אלה מפרטים את הנושא של נציגות הדיירים, השכר המגיע להם, הסמכויות המגיעות להם והכללים על פיהם עליהם לפעול. יחד עם זאת, המדובר על סעיפים קצרים ותמציתיים שניתנים לפירוש בצורות רבות ומגוונות. מעבר לחוק המקרקעין, את סמכויותיו הספציפית של ועד הבית ואת המגבלות שבתוכן הוא אמור לפעול, אפשר למצוא במסגרת התקנון של הבית המשותף. תקנון זה יכול להיות מגובש על ידי הדיירים עצמם, ובמקרה כזה מדובר בתקנון מוסכם. במידה והדיירים לא גיבשו לעצמם תקנון, חל עליהם התקנון המצוי אותו ניתן למצוא בתוספת הראשונה של חוק המקרקעין, והוא תקנון ברירת המחדל החל על רובם המכריע של הבתים המשותפים בישראל.
חוקים שונים לסוגיות שונות
כאשר מדובר בסוגיה שבמרכזה עומד ועד בית חוקים שונים יכולים לתת מענה לנושאים שונים. במידה ונדרש מידע על כללי בחירת הוועד, סמכויות הוועד וכן הלאה, הסעיפים שציינו בחוק המקרקעין והתקנון המצוי יכולים לתת תשובה מספקת. במידה ומדובר בכל נושא אחר, סכסוך שכנים, חילוקי דעות על ניהול הבניין וכן הלאה, ישנם חוקים אחרים שיכולים להיות רלוונטיים, ועל אף שהוועד נמצא במוקד העניינים, הוא לא הנושא המרכזי.
כך למשל, אם אתם מעוניינים לצאת לפרויקט חיזוק מבנה תמ"א 38, ונוצרת מחלוקת בין הדיירים באשר לביצוע הפרויקט, את התשובות למחלוקת תוכלו למצוא בתיקון העוסק בתמ"א 38 לבתים משותפים, ולא בסעיפים העוסקים בוועד הבית. דברים אלה נכונים גם במקרים של השתלטות אחד הדיירים על רכוש משותף, תוספות בנייה שמפריעות לאחד השכנים או כל נושא אחר שבו נדרש סיוע משפטי מצד החוק.
הנושא של תשלום ועד בית מכוסה בסעיף בודד בחוק המקרקעין, ומעבר לכך לא קיימים חוקים נוספים העוסקים בנושא. יחד עם זאת, בעניין תשלום ועד בית חוקים הם לאו דווקא הפלטפורמות הרלוונטיות המתאימות ביותר, ואת העניין מכסה בצורה טובה יותר תקנון ועד הבית, ואם אין לכם תקנון מוסכם בין הדיירים, הרי שחל עליכם התקנון המצוי שנמצא בתוספת הראשונה של חוק המקרקעין. מה אומר החוק על נושא תשלום ועד הבית? על כך בשורות הבאות.
מה אומר החוק?
על פי סעיף 58 בחוק המקרקעין, על כל בעל נכס בבית משותף חלה החובה להשתתף בהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף בבית משותף. חובה זו חלה על בעל הנכס בלבד והיא אינה נתונה לשיקולו, אם כי בהחלט נתונה לביקורת שלו. המשמעות היא שוועד הבית לא יכול לדרוש כל סכום ככל העולה על רוחו, ואם בעל נכס בבית המשותף מעוניין לקבל הסבר על האופן בו גובש גובה מס ועד הבית, חייב הוועד לספק לו את המידע. כמו כן, בעל נכס יכול להגיש ערר על גובה התשלום, ואם יש בידיו סיבות טובות לכך, גם להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים.
חובת התשלום היא כאמור של בעלי הנכסים בבית המשותף, ושלהם בלבד. במידה ובעל נכס משכיר את הנכס לשוכר חיצוני, עליו להסדיר את נושא התשלום לוועד הבית במסגרת הסכם השכירות. במידה והשוכר לא משלם את ועד הבית, האחריות עודנה חלה על בעל הדירה בלבד, ולא על השוכר. יחד עם זאת, לזכותו של בעל הנכס עומדת האפשרות לתבוע את השוכר בגין הפרת חוזה השכירות שנחתם ביניהם.
תשלום ועד הבית בתקנון הבית המשותף
נושא תשלום ועד הבית מוסדר בדרך כלל ביתר פירוט במסגרת התקנון של ועד הבית. בתקנון ניתן לקבוע את האופן בו ייקבע גובה התשלום, בעלי הסמכות לקבוע את גובה התשלום ואת הזכות של כל בעל נכס בבית המשותף לקבל את כל המידע הנדרש על מנת לפקח ולבקר את פעולת וועד הבית, לרבות נושא התשלום. בבחינת תשלום ועד בית חוקים הם לאו דווקא המקום בו אפשר למצוא סעד. החוק מגדיר בצורה לקונית את החובה של בעלי הנכסים בבית משותף להשתתף בהוצאות האחזקה של בית משותף, אך לא מעבר לכך. הירידה לפרטים מתבצעת בהתקשרות בין הדיירים ובין עצמם, וזאת במסגרת תקנון הבית המשותף.
מה עושים במקרה של ערעור על גובה מס הוועד?
לכל בעל דירה בבית משותף יש את הזכות לערער על גובה התשלום לוועד הבית, ובלבד שהוא יכול להסביר את מקור הערעור ואת הסיבות לו. תחילה יש לבחון את האפשרות להסדיר את העניין אל מול וועד הבית ואל מול הדיירים האחרים בבניין, אך אם לא מצליח בעל הדירה להגיע להסכמה עם יתר הדיירים, יש לו את היכולת להגיש תביעה לרשם המקרקעין לצורך בחינת גובה מס הוועד. או אז יבחן המפקח על הבתים המשותפים את תביעתו של בעל הדירה, ובהתאם לכך ייתן החלטה בעלת תוקף של פסק דין מחייב עבור כל הצדדים.
בבחינה של גובה התשלום לוועד הבית צריך להשתמש בהיגיון פשוט, ולעיתים בהחלט ניתן לזהות חוסר היגיון בין גובה התשלום ובין אופן השימוש בו. בערעור או התמודדות עם תשלום ועד בית חוקים ישירים העוסקים ספציפית בתחום זה לא ממש קיימים, אך קיים בהחלט מנגנון שלם של רגולציה ברשם המקרקעין, באמצעותו ניתן להתמודד עם כל בעיה בהיבט זה.
חוקי ועד בית משותף הוא מונח מעט גדול מדי ביחס להתייחסות של המחוקק לנושא וועד הבית. התייחסות זו מתומצתת לכדי מספר סעיפים בחוק המקרקעין ולמספר שורות בתקנון המצוי שבתוספת לאותו החוק. יחד עם זאת, ישנם חוקים נוספים שעוסקים בנושאים של ניהול בית משותף, ויכולים בהחלט להיות רלוונטיים בהקשר של ועד בית.
החוקים שמגדירים את סמכויות ועד הבית
ככלל, נושא ועד הבית הוא נושא נקודתי בניהול בית משותף, ומכוסה במסגרת סעיפים 65-71 בחוק המקרקעין. בסעיפים אלה מוגדרת הנציגות של הבית המשותף, הסמכויות שלה והמגבלות שלה. כמו כן, בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין מופיע התקנון המצוי שחל על כל בית משותף שאין בו תקנון מוסכם (תקנון שגיבשו הדיירים בעצמם), ובו מופיעים כללים נוספים לגבי סמכויות הפעולה של ועד הבית.
כללים אלה מכתיבים, ממעוף הציפור, את גבולות הגזרה שבתוכם יכול ולא יכול ועד הבית לפעול. כך למשל, חוקי ועד בית משותף מגדירים כי לוועד הבית לא תהיה סמכות לקבל החלטות באופן עצמאי לגבי הרכוש המשותף של הבניין ללא הסכמת הדיירים בבניין. הדברים נשמעים לכאורה פשוטים, אלא שהבעיות מתעוררות כאשר נוצרת מחלוקת בין הדיירים לגבי נושאים שבניהול הבית המשותף. או אז מגיע מקומם של סדרת חוקים, שחלקם עוסקים באופן ספציפי בבתים משותפים וחלקם הופכים רלוונטיים למקרה מעצם טבעו.
חוקי ועד בית משותף – חוקים מרכזיים
ניתן למנות מספר חוקים שיכולים להיות רלוונטיים מאוד כמעט בכל בעיה שמתעוררת בבית משותף, ובכלל זה:
- חוק המקרקעין – מכסה שורה ארוכה מאוד של נושאים הקשורים במקרקעין, ובכלל זה גם בתים משותפים. זהו למעשה החוק המרכזי שנותן את המענה לרובן המכריע של סוגיות מקרקעין, בין שבאופן ייעודי לבתים משותפים ובין שבאופן משתמע
- תיקון תמ"א 38 – מכסה את כל הנושא של ביצוע תמ"א 38 בבתים משותפים לרבות רוב מיוחס, זכויות הדיירים, התמודדות עם דיירים סרבנים וכן הלאה
- חוק המכר – מכסה את כל הנושא של סחר בנכסים בבית משותף ויכול לספק מענה לסוגיות ספציפיות שעולות במסחר סביב שטח פרטי או רכוש משותף בבניין
- חוק ותקנות שיפוץ בתים ואחזקתם
בנוסף לכך, ישנו התקנון המצוי בתוספת הראשונה של חוק המקרקעין שגם הוא יכול לספק מידע רב וכללים להתמודדות עם בעיות המתעוררות סביב הניהול של בית משותף. מרכיב חוקי חשוב נוסף הנגזר מחוק המקרקעין הוא המפקח על בתים משותפים, שאחראי על הסדרת סכסוכים בבתים משותפים.
מעבר לחוקים אלה, בכל מקרה ומקרה יכולים חוקים נוספים להפוך לרלוונטיים ולעיתים המענה המשפטי אותו אתם מחפשים (ולצורך העניין גם המענה המשפטי שמחפש הצד שמולכם), נמצא בכלל בחוקים שאינם רלוונטיים לניהול בתים משותפים או חוקי ועד בית לא מתפקד משותף.
סיוע מקצועי חוקים ותקנות בית משותף
במידה ונקלעתם לסיטואציה בה אתם זקוקים לסיוע מערכת החוק ומחפשים חוקי ועד בית משותף שיכולים לספק לכם מידע על מעמדכם ומצבכם בסיטואציה, כדאי להיעזר בסיוע של גורם מקצועי כדוגמת עורך דין מקרקעין או חברה המתמחה בניהול בתים משותפים. מערכת החוק היא מורכבת למדי, ולעיתים קיימות סתירות בין חוקים שונים, באופן שהולך ומסבך את הסיטואציה המשפטית. גורם מקצועי יוכל להנחות אתכם בתהליך ולסייע לכם לבסס את תביעתכם.
נושא הבתים המשותפים בישראל מכוסה באמצעות חוק המקרקעין שנחקק בשנת 1969. עד חקיקת החוק באותה שנה, היה קיים חוק הבתים המשותפים 1961 שלמעשה עדיין נכלל בספר החוקים של ישראל, אם כי לאחר חקיקת חוק המקרקעין 8 שנים לאחר מכן, הפך חוק זה לחוק המרכזי שעל פיו מתנהלים ההיבטים החוקיים של ניהול והתנהלות בבתים משותפים. מה אומר החוק? על כך בשורות הבאות.
מדוע נדרש חוק לבתים משותפים?
בית משותף הוא למעשה מבנה בו מתגוררים מספר אנשים נפרדים, שאמורים לחלוק יחד את שטח הבניין. מודל שיתופי זה מחייב קודם כל רישום נכון ומדויק של האופן בו מתחלק שטח הבניין בין בעלי הזכויות בו, קרי בעלי הדירות, ושנית הסדרה של כל ההתנהלות והניהול של השטח המשותף בבניין, קרי השטח שאינו משתייך באופן בלעדי לאף אחד מדיירי הבניין, אלא לכלל הדיירים יחד.
כפי שרבים יודעים, ואולי אף חוו זאת בעצמם, בבניין משותף עלולים להתגלע לא מעט סכסוכים בין השכנים, סביב שלל נושאים כדוגמת גובה תשלום דמי הוועד, איכות הניקיון והטיפול בגינה, רעש והפרעה מצד אחד השכנים, השתלטות של אחד השכנים על שטח השייך לרכוש המשותף בבניין, מחלוקת בדבר מימון איטום הגג או ביצוע תמ"א 38 לחיזוק הבניין וכדומה.
חוק הבתים המשותפים, או כאמור פרק הבתים המשותפים בחוק המקרקעין, אמור להתוות את התשתית החוקית והמשפטית שעל בסיסה ייבחנו מקרים אלה ועל בסיסה ייקבע כיצד יש להתנהל בכל מצב של מחלוקת או סכסוך. כמו כן, תשתית חוקית זו מיועדת להסדיר את האופן בו נרשמים בתים משותפים ככאלה, והאופן בו מבוצעת החלוקה של השטח המשותף בין כלל בעלי הזכויות בבניין.
באילו נושאים עוסק החוק לבתים משותפים?
בהמשך לדברים שאמרנו קודם לכן, עוסק חוק הבתים המשותפים הכולל הכל אודותבית משותף בכלל ההיבטים הקשורים לרישום ולניהול בתים משותפים, אך תחילה מגדיר החוק מהו בית משתף. על פי חוק הבתים המשותפים כל בניין ובו ישנן 2 דירות ומעלה והוא רשום כבניין משותף בפנקס הבתים המשותפים, הוא בניין משותף שעליו חלות הוראות החוק.
בהמשך מפרט החוק סביב נושאים כדוגמת אופן בחירת הוועד, חובת תשלום מס ועד בית, האופן בו מחולק השטח המשותף בין בעלי הזכויות בנכס, האופן בו מתבררות מחלוקות בין בעלי הזכויות באמצעות המפקח על הבתים המשותפים, האופן בו יש לגבש תקנון משותף לבניין ומה קורה כאשר תקנון כזה לא מגובש על ידי הדיירים עצמם וכדומה. בסך הכל, מניח החוק תשתית משפטית רחבה למדי לניהול כל סיטואציה אפשרית בבתים משותפים, ואת זה צריך להשלים התקנון של הבית המשותף, ואם תקנון כזה לא גובש על ידי הדיירים, ישנו התקנון המצוי בתוספת הראשונה של חוק המקרקעין.
בכל סוגיה בה אתם נתקלים בהתנהלות בבניין המשותף בו אתם מתגוררים או בו אתם מחזיקים בנכס, יכול חוק הבתים המשותפים לסייע לכם בהבנת זכויותיכם וחובותיכם בסיטואציה. יחד עם זאת, הדברים הם לרוב מורכבים יותר ולכן בכל מקרה כדאי להסתייע בגורם מקצועי בדמותו של עורך דין מקרקעין או של חברה מקצועית המתמחה בתחום של ניהול בתים משותפים ומסייעת גם בהיבט המשפטי שלו.
