חוק המקרקעין הוא החוק המרכזי במדינת ישראל,
העוסק בכל הקשור למקרקעין ונכסי נדל"ן. בתוך החוק הכולל והנרחב, מוקדש פרק
שלם לנושא הבתים המשותפים. במסגרת חוק המקרקעין בתים משותפים זוכים
להתייחסות הן במקרה שהם רשומים ככאלה בפנקסי רשם המקרקעין הן במקרה שהם אינם רשומים
ככאלה. מהם הנושאים בהם עוסק החוק בהיבט של בתים משותפים? על כך בשורות הבאות.
בתים משותפים במסגרת חוק המקרקעין
חוק המקרקעין הוא החוק המרכזי, שמכסה למעשה את כל
היבטי המקרקעין והנדל"ן בישראל. החוק לא מציע תשובות לכל הסיטואציות שיכולות
להתעורר במסגרת עסקות מקרקעין ובנושאי נדל"ן בכלל, אבל הוא נרחב עד כמה
שניתן, ובנושא בתים משותפים אף מקדיש פרק שלם ועוד תת פרק. במסגרת חוק המקרקעין
בתים משותפים הרשומים כבתים משותפים בפנקסי רשם המקרקעין, מכוסים במסגרת פרק
ו' הכולל את סעיפים 52-77. פרק ו'1 עוסק בבניינים משותפים שאינם רשומים ככאלה,
וכולל את סעיפים 77א-77ו.
מה אומר החוק בנושא בתים משותפים?
חוק המקרקעין מיועד למעשה להניח את התשתית החוקית
והמשפטית לדיון בכל היבט משפטי בניהול והתנהלות של בניינים משותפים בישראל. בכלל
זה, מתחיל החוק בהגדרת בית משותף כבניין בעל 2 דירות נפרדות לפחות אשר רשום כבניין
משותף ברשם המקרקעין. בהמשך, עוסק החוק בהגדרת הרכוש המשותף בבניין, האופן בו הוא
מחולק בין בעלי הדירות באופן יחסי והאופן בו אמור כל בעל דירה לשאת בהוצאות אחזקת
הרכוש המשותף.
בהמשך עוסק החוק בשורה של סיטואציות מרכזיות
שעשויות להתעורר בניהול בית משותף ובכלל זה מערכות גז, מערכות סולריות, התקנה
והפעלה של מעליות לרבות מעליות שבת, תאורה בשבת ובמועד ועוד. סעיפים 61-71 מתמקדים
בנושא התקנון של בית משותף, האופן בו יש לבנות תקנון מוסכם על דיירי הבניין או
לחילופין לאמץ את התקנון המצוי הנמצא בתוספת הראשונה של החוק. בסעיפים אלה, עוסק
החוק בהגדרת התקנון, הגדרת הנציגות של דיירי הבניין בצורת וועד בית, חובות הדיירים
כלפי וועד הבית, האופן בו צריך להתמנות ולהתנהל וועד הבית, כינוס אספות דיירים,
קבלת החלטות וכן הלאה.
לבסוף, עוסק החוק בעריכת שינויים בבית המשותף,
בהגשת תביעה למפקח על הבתים המשותפים, סמכויות המפקח, עריכת דיון בסכסוך בין
דיירים וכן הלאה. בתת הפרק ו1, מפרט החוק מספר היבטים ביחס לבתים משותפים שאינם
רשומים ככאלה, לרבות תקנון, ניהול המבנה כאשר לא קיימת נציגות מרכזית לדיירים וכן
הלאה.
כאמור, במסגרת חוק המקרקעין בתים משותפים זוכים להתייחסות נרחבת למדי, אך לא כזאת המכסה את כל הסיטואציות שיכולות להתעורר בין שכנים למשל בפרויקט שיפוץ בניין . יחד עם זאת, החוק כן יוצר תשתית חוקית שעל בסיסה ניתן להתמודד עם כל סיטואציה של סכסוך בין דיירים וניהול הבית המשותף, לעיתים באופן עצמאי בין הדיירים ולעיתים בסיוע המפקח על הבניינים המשותפים.
