פנקס הבתים המשותפים -המדריך שכל בעל נכס בבניין חייב לקרוא (המדריך הרשמי)

כל נכס נדל"ן בישראל רשום ברשומות ייעודית במשרדי רשם המקרקעין של משרד המשפטים. רישום זה נועד להסדיר את נושא הזכויות של בעלי הנכסים ולהסדיר את כל הפיקוח על נושא התכנון והבנייה בישראל. בהיבט זה, נחשב פנקס הבתים המשותפים לאלמנט חשוב בו נכללים כל המבנים הנחשבים לבתים משותפים וכל הנתונים המציגים את חלוקת השטח של הבית המשותף בין כלל בעלי הדירות בו.

מהו פנקס הבתים המשותפים?

נכסי הנדל"ן בישראל מתועדים ורשומים בצורה מאוד מסודרת במאגר המידע של רשם המקרקעין. לרישום זה ישנה חשיבות רבה בהסדרת זכויות הקניין של בעלי הנכסים בישראל, ובמתן האפשרות לרשויות לפקח על כל נושא התכנון והבנייה בישראל. פנקס הבתים המשותפים הוא מאגר מידע ייעודי שבו רשומים כלל הבתים המשותפים בישראל. על פי חוק המקרקעין מוגדר בית משותף כבניין שבו שתי דירות נפרדות לפחות וכי הוא רשום בפנקס הבתים המשותפים. לרישום זה ישנה מטרה חשובה מאוד, הרבה מעבר לבירוקרטיה פשוטה.

בתהליך הרישום של בניין בפנקס הבתים המשותפים מבוצעת למעשה החלוקה של קרקע הבניין בין כלל בעלי הנכסים בו. חלוקה זו מבוצעת באמצעות הקצאת תתי חלקות המבוססים על החלקה עליה ממוקם הבניין. מיקומו של כל נכס נדל"ן בישראל מיוצג באמצעות ציון הגוש והחלקה עליהם הוא ממוקם. החלקה עליה ממוקם בית משותף היא חלקה משותפת למעשה לכל בעלי הדירות. כעת, יש צורך לחלק את אותה חלקה בין כלל בעלי הדירות בבניין, וזאת על ידי חלוקתה לתתי חלקות, כשכל בעל נכס מקבל תת חלקה משלו. חלוקה זו היא בדיוק התהליך המבוצע במסגרת תהליך הרישום בפנקס הבתים המשותפים.

המשמעות היא שבניין בעל שתי דירות לפחות שאינו רשום בפנקס הבתים המשותפים, ייחשב בעיני הרשויות כמבנה אחד השייך לבעל זכויות אחד הרשום כבעליו. בכדי לחלק את הבעלות בבניין בין בעלי הדירות, יש צורך לרשום את הבניין בפנקס כאמור.

כיצד מבוצע תהליך הרישום בפנקס?

את תהליך הרישום רובנו מכירים כרישום בטאבו. רישום בטאבו הוא למעשה תהליך של רישום נכס נדל"ן ברשומות רשם המקרקעין. רישום זה יכול לכלול מספר שלבים, בהם הסדרת הזכויות בפנקס הזכויות, פתיחת תיק נכס הכולל את תשריט הנכס וצו רישום, ובמקרה של בית משותף גם רישום בפנקס הבתים המשותפים והוספת תקנון בית משותף לתיק הנכס כנסו לקריאת המדריך לביצוע שיפוץ בניין משותף בישראל..

תהליך הרישום מבוצע על ידי בעלי הזכויות בנכס במשרדי רשם המקרקעין. לצורך הרישום יש להצטייד בטופס בקשה לרישום הנכס ובשורה של מסמכים כמפורט באתר רשם המקרקעין, ואשר את חלקם הזכרנו לעיל. במידה ומדובר בבניין חדש לחלוטין, הקבלן המבצע מסדיר את הרישום הראשוני בטאבו, ובהמשך צריך כל בעל דירה להשלים את הרישום של דירתו בפנקס הבתים המשותפים. במידה ומדובר בדירה יד שניה, יש לבצע תיקון של הרישום בנכס, וזאת באמצעות עדכון פרטי הבעלים בנכס. כאשר מבוצעים שינויים בנכס עצמו, למשל תוספות בנייה, יש לעדכן את הרישום בפנקס באמצעות עדכון כלל המסמכים, לרבות תשריט חדש המפרט את השינויים שנעשו בנכס.

רישום בפנקס הבתים המשותפים הוא התהליך שמבטיח כי הזכויות בנכס המשותף מתחלקות בצורה הוגנת ונכונה בין כלל בעלי הדירות בבניין, ולכן ישנה חשיבות רבה לוודא כי הבניין אכן רשום בפנקס, וכי כל דירה זוכה לתת חלקה משלה בהתאם למיקומה בבניין, גודלה, שטחה ומספר החדרים בה. את התהליך כדאי לבצע בסיוע עורך דין מקרקעין או חברה המתמחה בניהול בתים משותפים, וזאת על מנת למנוע טעויות שיכולות לעלות ביוקר בהמשך הדרך.

מחפשים חברת אחזקות וניהול מבנים? השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!