צו בית משותף

הבית הוא המקדש שלכם! אל תתפשרו על ספקים זולים בלי ניסיון!

מחפשים חברת אחזקות וניהול מבנים? השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!

בית משותף הוא למעשה מבנה אחד ויחיד שאת שטחו חולקים אנשים שונים ונפרדים. בהתאם לכך, כשם שישנו צורך להגדיר את זכויותיו של בעל בית פרטי על ביתו, כך ישנו צורך להגדיר את זכויותיהם של בעלי דירה בבית משותף על דירתם, וזאת נעשה באמצעות צו בית משותף. מה בדיוק המטרה של צו זה ומי אחראי על הוצאתו? על כך בשורות הבאות.

מחפשים חברת אחזקות וניהול מבנים? השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!

מהו צו בית משותף?

בית משותף בישראל מוגדר כמבנה שבו ישנן לפחות שתי דירות נפרדות זו מזו. במקרה כזה, מדובר למעשה במבנה אחד ויחיד שמחולק ליותר מבעל זכויות אחד. בהתאם לכך, יש לרשום את המבנה כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים המנוהל על ידי רשם המקרקעין במשרד המשפטים. רישום בית משותף מבוצע, בין היתר, באמצעות הוצאת צו בית משותף שמשמש כאמצעי לחלוקת הקרקע עליה יושב המבנה לתת-חלקות .

לכל מבנה בישראל ישנו מספר גוש ומספר חלקה. נתונים אלה מפרידים בין בעלי הזכויות על נכסי הנדל"ן השונים. כאשר מדובר בבית פרטי, כל המבנה זוכה למספר גוש וחלקה המגדירים את בעלי הזכויות בבית. יחד עם זאת, כאשר מדובר בבית משותף, הגוש והחלקה של המבנה צריכים להתחלק בין כמה וכמה בעלי זכויות המחזיקים בדירות נפרדות בבניין. בכדי לחלק את חלקת הקרקע בין בעלי הזכויות השונות, מוצא צו בית משותף המגדיר בתוכו את תתי החלקות ואת בעלי הזכויות על כל תת חלקה.

כך למשל, אם בית משותף יושב על חלקה מספר 1000, הרי שדירה אחת בבניין תקבל את תת חלקה 1000/1, דירה שנייה תקבל את תת חלקה 1000/2 וכן הלאה. חלוקה זו לתתי חלקות נעשית באמצעות הוצאת צו בית משותף המפרט את החלוקה כאמור.

מי אחראי על הוצאת הצו ותיקונו?

הוצאת צו בית משותף מבוצעת באמצעות רשות מקרקעי ישראל כצעד מקדים לרישום הזכויות על ידי רשם המקרקעין. לצורך הוצאת הצו יש להמציא לרשות שורה של מסמכים ואישורים, ובכלל זה טופס בקשה לרישום בית משותף, תקנון מוסכם אם ישנו, תשריט בית משותף, נסח עדכני של החלקה והתחייבויות למיניהן כדוגמת התחייבות להיעדר חריגות בנייה. בהנחה שכל המסמכים תקינים, ואם מגישים אותם בסיוע עורך דין מקרקעין או חברה המתמחה בניהול בתים משותפים, הרי שאין כל סיבה לעיכובים, יוצא צו בית משותף שלמעשה מאפשר את רישום הנכס כבית משותף על כל בעלי הזכויות בו שיפוץ בניין משותף.

את צו הבית המשותף ניתן גם לתקן ואף לבטל. תיקון צו עשוי להידרש כאשר המצב בשטח אינו תואם את הרישום בתיק המבנה ברשם המקרקעין. כך למשל, אם אחד מבעלי הדירות הרחיב את דירתו או הצמיד רכוש משותף לביתו, כמובן בכפוף להסכמת כלל הדיירים, הרי שיש לעדכן את הצו כך שיכלול את השינויים בחלוקת הזכויות בקרקע. במקרה כזה, יש להגיש בקשה לתיקון צו בית משותף.

מקרים דומים עשויים לדרוש אף ביטול של הצו, למשל כאשר מדובר בבניין בעלי שתי דירות שאחד מבעלי הדירות רכש את שתיהן, ולכן אין עוד צורך בחלוקת הזכויות והמבנה הופך למעשה מבית משותף לבית פרטי של בעל זכויות אחד ויחיד.

במידה ואתם נדרשים להוציא צו בית משותף או לתקן צו קיים, כדאי וחשוב לעשות את התהליך בסיוע עורך דין מקרקעין או חברה המתמחה בניהול בתים משותפים, וזאת על מנת להבטיח שאתם מגישים את כלל המסמכים וההצהרות הנדרשות, שהרישום יהיה מדויק ונכון לכל בעלי הזכויות במבנה ושלא יחולו עיכובים מיותרים בתהליך הרישום.

צו בית משותף

מהו בית משותף? האם כל בניין שבו יש מספר דירות נחשב לבית משותף? האם ישנה חובת רישום של הבית כבית משותף על מנת שיוכר ככזה? מה המשמעות של הענקת ההגדרה לבניין? האם זה עשוי להשפיע על החוקים החלים על אותו בית ודייריו? כל התשובות לכל השאלות בשורות הבאות.

הגדרת בניין משותף

בניין משותף הוא מבנה שיש בו לפחות שתי דירות על חלקת קרקע אחת, שרשום על ידי צו בית משותף שמהווה אמצעי עבור החלוקה של הקרקע ליחידות, כמספר הדירות הקיימות בתוכו. המפקחת על הבתים המשותפים מהווה את הגורם האחראי על רישום של בית משותף כזה, כאשר בתוך פנקס הבתים המשותפים מצוי המידע העיקרי ונתוני הבית החשובים ביותר:

  1. גודל הקרקע עליה בנוי הבית.
  2. כמות הדירות או יחידות הדיור שבמבנה.
  3. הכתובת המדויקת של הבית המשותף, כולל זהות האנשים שיש להם זכויות בו.
  4. האופן שבו המבנה מחולק: כמה מתוכו משויך לכל אחת מן היחידות.
  5. אינפורמציה באשר למשכנתאות וכל הקשור לזכויות הנוגעות לבניין המשותף.
  6. מידע על חלקים הצמודים לבית המשותף שאינם מהווים יחידות דיור, למשל מחסנים, חניון וכו'.

הסדר והארגון בכל הקשור לרישום הבית המשותף במנהלות השונות, הוא המפתח הראשון והחשוב ביותר לחיים נעימים כדיירים בבית שכזה ולפתרון מהיר של סכסוכים.

מהו הרכוש המשותף בבית משותף?

בכל בית משותף ישנם רכוש משותף בהגדרה. ההגדרה של רכוש משותף מבוצעת למעשה בצורה האלימינציה קרי כל מה שאינו שייך לאחד מבעלי הדירות, הוא רכוש משותף. בכלל זה הקרקע עליה בנוי המבנה, גג המבנה, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, הלובי, המעליות, מערכות משותפות כמו מערכות הסקה, מערכות לחץ מים, מערכות פינוי אשפה וכן הלאה. במסגרת חוק המקרקעין מפורטים האלמנטים המרכזיים שנחשבים לרכוש משותף, אך אין בכך כדי להגביל את ההגדרה לאלמנטים אלה בלבד. ההגדרה היא כאמור – כל מה שאינו פרטי של אחת הדירות, הוא משותף לכל הדירות.

היבטים מרכזיים בניהול בית משותף

מעצם העובדה כי בית משותף כולל רכוש המשותף לכל בעלי הדירות בבניין, עולה הצורך להסדיר את אופן ניהול הבניין, וזאת מבוצע במסגרת תקנון הבית המשותף. תקנון זה יכול להיות מגובש בהסכמה בין בעלי הדירות ואם לא גובש כזה, על המבנה חל תקנון ברירת המחדל בתוספת לחוק המקרקעין, הקרוי תקנון מצוי.

התקנון מפרט את כלל הזכויות והחובות של בעלי הדירות והדיירים בבניין ואת היחסים בין בעלי הדירות בבניין. בנוסף, בכל בית משותף חייב להיות גורם ייצוגי המנהל את אחזקת המבנה, בדרך כלל ועד בית הכולל בעלי דירות ודיירים נבחרים מהבניין עצמו. ישנם מקרים רבים בהם דיירי הבית המשותף אינם מצליחים או אינם מעוניינים למנות ועד בית מתוך עצמם, ובמקרה זה ניתן להשית את המשימה על חברת ניהול חיצונית, שתמלא את כל תפקידיו ותחומי אחריותו של ועד הבית ומעבר.

סכסוכים בבית משותף

בכל קונסטלציה משותפת שהיא, ובכלל זה גם בית משותף, עלולים להיווצר סכסוכים בין הגורמים המשתפים, וסכסוכי שכנים נחשבים לסכסוכים קשים ומאוד לא נעימים. סכסוכים אלה יכולים להתעורר סביב שורה של נסיבות, לרבות חוסר הסכמה לגבי הוצאות ופרויקטים בבית המשותף, חוסר שביעות רצון מאופן ניהול המבנה, פעולות שמבצע דייר בבניין באופן שפוגע בדייר או בדיירים אחרים וכן הלאה. בכל אחד מן המקרים הללו עלול להתגלע סכסוך בין השכנים.

פתרון הסכסוך אמור להגיע דרך תקנון הבניין ובהיעדר יכולת לפתור אותו באופן עצמאי, ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים במשרדי רשם המקרקעין. המפקח יבחן את הפרטים וייתן החלטה בעלת תוקף של פסק דין.

בית משותף הוא מודל המגורים השכיח ביותר בישראל ובעולם כולו. למודל זה ישנם חסרונות אך גם יתרונות עצומים. בכל מקרה של בעיה המתעוררת בהתנהלות הבית המשותף, ניתן לפנות לייעוץ מקצועי אצל חברות המתמחות בניהול בתים משותפים.

המפקח על הבתים המשותפים – מה תפקידו וכיצד הוא מסייע בפתרון סכסוכי שכנים

גם אם בבניין שלכם יש תקנון כפי הנדרש, בו כתוב בפירוט כיצד יש לנהוג בכל האמור לנושאים הנוגעים לכלל הדיירים, זה לא באמת אפשרי להימנע לחלוטין ממחלוקות שעולות בין שכנים. לעיתים מחלוקות שכאלה עלולות להגיע למצבים מאוד לא נעימים ואז עולה הצורך לערב גורם חיצוני שיפתור את הבעיה.

תפקידו של המפקח על הבתים המשותפים הוא לדון בסכסוכים בין שכנים בבית משותף – שעל פי החוק מהווה בניין בן שני בתים לכל הפחות – ולסייע בפתרונם. היכולת שלכם כדיירים להיעזר בו מוגבלת לנושאים מסוימים בלבד, אך חשוב שתבינו שהוא יכול למנוע מסכסוכים מרים בין שכנים להגיע לבית משפט וזה, כמובן, בוודאי יתרון גדול.

באילו עניינים יכול המפקח על הבתים המשותפים לעזור לכם?

הסכסוכים המגיעים לפתחו של המפקח, קשורים להוצאות וועד הבית, לתמ"א 38, להרחבת דירות ולשינויי בנייה ברכוש המשותף על מנת להתאימו לאנשים עם מוגבלויות. כדאי לדעת כי גם שירות זה כרוך בתשלום אגרה וכי ככל שתספו יותר מידע קונקרטי באשר למחלוקת, כמו גם מסמכים שיכול להאיר עליה אור – למשל, התקנון המוסכם או המצוי של הבניין המשותף, כך ייטב. היתרון הגדול בפניה אל המפקח מצוי במהירות התגובה: תביעות המוגשות אל המפקח על הבתים המשותפים, לרוב נסגרות בתוך שבועות ספורים. אתם תקבלו החלטה באשר למתן פיצויים, צוו מניעה או כל קביעה אחרת הרלוונטית לעניינכם ותוכלו להימנע מהוצאות מיותרות של כספים לעורכי דין וכאמור מהמתנה ארוכה

בואו נסכם

מי מכם שהתגורר בעבר או גר כיום בבניין משותף, בוודאי יוכל להזדהות עם הדילמות העולות באופן כמעט קבוע, מן השכנות הקרובה הזו. ניהול של בניין כזה הוא עבודה לכל דבר, תפקיד מאתגר ולא פשוט בכלל. החברות בוועד הבית האחראי לניהול כל העניינים הנוגעים לו, גורמת גם – מה לעשות – ללא מעט כאבי ראש והיא מהווה גורם לחיכוכים רבים בין השכנים. בישראל קיימים חוקים ותקנונים המסייעים רבות לניהול נכון ויעיל של בתים משותפים. ישנה חשיבות רבה לכך שחברי וועד הבית כמו גם הדיירים האחרים בבית המשותף – יכירו את המידע הקיים בנושא ויידעו כיצד להיעזר בו, הן לניהול השוטף של כל ענייני הבניין והן למטרת "כיבוי שריפות", כמו במקרים בהם עולה מחלוקת מסוימת בין הדיירים, או כאשר עולה הצורך במתן מענה מהיר לבעיה פתאומית.​

 

לכל בית משותף בישראל ישנו תיק הכולל בתוכו את כל הרישומים המתייחסים אליו, ואשר מתויק במשרדי רשם המקרקעין של משרד המשפטים. אחד המסמכים החשובים בתיק זה הוא תשריט בית משותף. מהו אותו תשריט? מה הוא כולל ומתי צריך או אפשר לעשות בו שימוש? כל התשובות בשורות הבאות.

מהו תשריט בית משותף ומהם הנתונים המופיעים בו?

תשריט בית משותף הוא מסמך זיהוי של הבניין והוא כולל בתוכו את כל הפרטים לזיהוי הבניין בשטח ולזיהוי יחידות הרישום בו. בכלל זה, כולל התשריט את הגוש והחלקה של המבנה כולו ואת כתובתו המדויקת. בהמשך, כולל התשריט את הפרטים של כל אחת מיחידות הדיור במבנה, לרבות מספר דירה, קומה, שטח, מספר חדרים, מס' חלקת משנה של הדירה, מספר הדירה בתשריט, חלקה של כל יחידה בשטח המשותף וכן הלאה. לבסוף כמובן, מופיע תשריט של הבית המשותף, ובו מתואר המבנה בצורה גרפית. תשריט זה כולל שרטוט של המבנה כולו ביחס לרחוב בו הוא ממוקם, וכן שרטוטים של כל יחידות הדיור, כל אחת בנפרד.

היכן נמצא התשריט?

תשריט בית משותף הוא מסמך שאותו אפשר למצוא בתיק המבנה ברשם המקרקעין. כאשר אנו אומרים "רישום בטאבו" זוהי בדיוק הכוונה. רישום זה אינו כולל רק את עצם קיומו של המבנה בכתובת מסוימת, אלא כולל שורה ארוכה של מסמכים טכניים, חוקיים והנדסיים לגבי המבנה. את כל המסמכים הללו אפשר למצוא בתיק המבנה הנמצא במשרדי רישום המקרקעין במשרד המשפטים.

מתי עולה הצורך בתשריט בית משותף?

תשריט בית משותף הוא כאמור מסמך מפורט מאוד הכולל בתוכו את כל הפרטים אודות הבניין המשותף, הן כיחידה אחת והן עבור כל אחת מהדירות במבנה. המשמעות היא שבכל עת שבה מתעוררת מחלוקת או חוסר וודאות ביחס לאופן חלוקת הרכוש המשותף במבנה, ניתן לפנות לתשריט ולקבל את המידע המלא. כך למשל, כאשר רוצים לברר מהו חלקה של דירה מסוימת ברכוש המשותף או כאשר אחד מהדיירים במבנה טוען כי שטח מסוים שייך לו והוא רשאי לפלוש אליו או לבנות עליו, ניתן לפנות אל התשריט ולבדוק את הפרטים לאשורם. הפרטים המופיעים בתשריט הם הקובעים ועל פיהם יישק דבר.

כיצד ניתן להזמין תשריט בית משותף?

ככלל, נתוני מבנים משותפים בישראל הם נתונים החשופים לציבור וכל אדם יכול לצפות בהם. ישנם מקרים מסוימים בהם פרטים אלה עשויים להיות חסויים, אך מדובר במקרים מסוימים וספציפיים בלבד. בהתאם לכך, בכדי לעיין בתשריט יש לפנות לרשם המקרקעין ולהזמין את התשריט עבור המבנה בהתאם לכתובתו המדויקת ולנתוני הגוש והחלקה שלו. את ההזמנה ניתן לבצע גם באמצעות האינטרנט באתר רשם המקרקעין במשרד המשפטים.

תשריט בית משותף הוא מסמך משפטי  לכל דבר ועניין, שיפוץ בניין משותף ובכל מקרה בו מתעוררת מחלוקת ביחס לחלוקת המבנה וזכויות בעלי הדירות בו, ניתן לעיין בתשריט שייתן את התשובה.

אז מה היה לנו בכתבה:

מחפשים חברת אחזקות וניהול מבנים? השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!

חברת ניהול ועד בית
חברת ניהול
הכפתור האדום

חברת ניהול ועד בית

חברת ניהול ועד בית ניהול ועד בית הוא דבר חשוב והכרחי וזאת בכדי לנהל סביבת חיים איכותית ובטוחה בכל בניין מגורים. בעידן המודרני שאנו חיים

קרא עוד »

מחפשים חברת אחזקות וניהול מבנים? השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!