אחד המוסדות המעניינים ביותר, שאינם קיימים בשום מקום אחר בעולם מלבד מדינת ישראל, הוא ועד הבית. סרטים רבים וסדרות ישראליות פופולאריות רבות מבוססות על החיכוך המתמיד בין ועד הבית לשאר הדיירים, ועם כל ההומור, הם מביאים לידי ביטוי את הבעיות שבגללן ועד בית לא תמיד מצליח בתפקיד. ועד בית חיצוני מהווה שיטת ניהול טובה ויעילה הרבה יותר.
ועד הבית מורכב מאדם אחד או יותר, המתגורר בבניין ומשמש נציג הדיירים והכתובת לפניות שלהם בכל מה שקשור לתחזוקת הבניין והניקיון השוטף. עם זאת, לא אחת קורה שבניינים נזקקים לשירותיו הטובים של ועד בית חיצוני לקבלת השירותים כאמור לעיל. מהם בדיוק התפקידים של וועד הבית? כיצד ניתן לוודא שוועד הבית יפעל באופן תקין ויזכה לשיתוף פעולה? מהו ועד בית חיצוני? כל התשובות בהמשך המאמר.
ועד הבית והתפקידים שלו
ועד הבית משמש, כפי שכבר הוזכר לעיל, ככתובת לפניות של הדיירים השונים בכל הקשור בתחזוקה השוטפת של הבניין ובניקיון שלו. ועד הבית אוסף מהדיירים את התשלום התקופתי עבור הניקיון והתחזוקה בבניין ומפקח על עבודת הניקיון על כל היבטיה. בנוסף לניקיון ולתחזוקה השוטפת, אמון ועד הבית גם על פעולות תחזוקה תקופתיות, כגון זיפות הגג ואיטום שלו מפני דליפת מים. בנוסף, אם מתעורר צורך בכך, ועד הבית אמון גם על פעולות שיפוצים נרחבות יותר לשימור הבניין. ועד בית חיצוני אמור לבצע את אותן הפעולות. אלא שבניגוד לוועד בית נבחר, שהוא חלק מהדיירים במבנה ועושה את העבודה בדרך כלל בחינם, ועד בית חיצוני פועל תמורת שכר, ולרוב אף אחד מהחברים בו איננו מתגורר בבניין.
ועד בית חיצוני – מתי זה כדאי ולמה
בדרך כלל, ניהול ועד בית נבחר יכול להסתדר לא רע, כשמדובר בבניין של ארבע קומות שבו מתגוררות בין שמוה לשש עשרה משפחות. מדובר במספר אידיאלי של משפחות היכולות לשאת ביחד בנטל התשלום עבור הניקיון והתחזוקה, ולשמור על הבניין כשהוא נקי ומטופח. ואולם כאשר נוספות עוד דירות לבניין, וכאשר יש בו גם מעלית, הסקה מרכזית, גז מרכזי או שטחים ציבוריים רבים, נוצר גם צורך למנות גוף אחר. בדרך כלל, כשמדובר במספר גדול יחסית של דיירים, מתעוררים ניגודי אינטרסים או מתקיימות אינטריגות ויריבויות שונות, שעלולות לשתק את הוועד הנבחר. ועד בית חיצוני ממלא את כל הפונקציות של ועד נבחר, תמורת תשלום חודשי קבוע. הוועד הוא הכתובת לתלונות והוא המוציא והמביא בכל הקשור בפעולות התחזוקה בבית. במרבית המקרים, הוועד החיצוני, קרי חברת הניהול של הבניין, קשור בקשרי גומלין עם ספקי שירות שונים, המסייעים בעת הצורך לפתור בעיות תחזוקה בבניין במהירות וביעילות.
אם יש בדעתכם להיעזר בשירותיו הטובים של ועד בית חיצוני, אתם במקום הנכון. כדאי ליצור קשר כבר כעת ונציגים מטעמנו יחזרו אליכם בהקדם. הם יבחנו את הצרכים ואת ההעדפות שלכם ויניחו על שולחנכם את הצעת המחיר המתאימה ביותר עבורכם.
ניהול ועד בית היא משימה פשוטה רוב הזמן, אבל לעיתים יכולה ללכת ולהסתבך. כמו כן, בבניינים משותפים גדולים יכולה משימה זו להיות מורכבת מן הרגיל, ולדרוש הרבה זמן ותשומת לב מחברי הוועד. מה כולל תהליך הניהול של ועד הבית ומהן האלטרנטיבות הקיימות לניהול הוועד, או במילים אחרות לניהול הבניין ואחזקתו? על כך בשורות הבאות.
עשוי לעניין אתכם: חברת ניהול בניין קטן, ניהול בתים משותפים – ריכוז הניהול והטיפול במבנה.
מהו ועד בית על פי החוק?
נושא ועד הבית בבניינים משותפים מעוגן בחוק המקרקעין בסעיפים 65-71. על פי החוק, ועד הבית הוא נציגם של דיירי הבית המשותף ואחראי על הניהול השוטף של הבניין, אחזקתו ותיקון תקלות במערכות הבניין וברכוש המשותף. על פי החוק, בכל בית משותף חייב להיות ועד בית, המתמנה על פי הוראות התקנון החל בבניין. במידה ודיירי הבניין לא גיבשו ביניהם תקנון מוסכם, יחול עליהם התקנון המצוי שבתוספת הראשונה לחוק המקרקעין.
ככלל, חברי הוועד נבחרים אחת לשנה במסגרת אספת הדיירים השנתית, אלא אם נקבע אחרת בתקנון המוסכם של הבניין. כמו כן, חברות בוועד הבית היא התנדבותית לחלוטין ולא ניתן לחייב אף דייר להתמנות ו/או להתנדב לוועד הבית. על פי החוק לחברי הוועד מגיע שכר (סמלי) אם כי ברובם המכריע של המקרים, מדובר בהתנדבות גרידא של הדיירים הנבחרים.
מהם תפקידיו של ועד הבית?
כאמור, בבניינים רבים המשימה של ניהול ועד בית היא משימה פשוטה למדי, שעיקרה ניהול שוטף של הבניין, כשרק לעיתים רחוקות נדרשים חברי הוועד לטפל בנושאים מורכבים יותר כמו איטום הגג או הזנקת תכנית תמ"א 38 לחיזוק הבניין. יחד עם זאת, בבניינים רבי קומות בהם ישנן עשרות דירות ומערכות משותפות רבות (הסקה מרכזית, מערכות לחץ מים וכדומה), יכולה המשימה להיות מורכבת יותר. במקרים בהם מעסיק הבניין עובדים קבועים לתחזוקת המבנה, מדובר גם ביחסי עובד מעביד שיש לנהל, מה שמוסיף למורכבות העניין
בסך הכל, את תפקידי הוועד במסגרת ניהול ועד בית ניתן למנות כדלהלן:
- פתיחת חשבון בנק לטובת הבניין וניהולו
- גביית תשלומי ועד מהדיירים והפקדתם בחשבון הבנק
- ביצוע תשלומים לצדדים שלישיים ונותני שירותים העמלים על תחזוקת הבניין (חברת החשמל, חברת ניקיון, חברת גינון וכדומה)
- ניהול כספי הוועד לרבות ספר הכנסות והוצאות ועריכת דו"ח שנתי שיוצג באספה השנתית
- ייצוג דיירי הבניין בהליך משפטי או במשא ומתן הקשורים לבית המשותף
מאחר ומדובר בתפקיד התנדבותי למדי, יכול כל חבר ועד לפרוש בכל עת אם הוא מרגיש שאינו יכול עוד לשאת באחריות. במקביל, יכול כל דייר אחר, בהסכמת יתר הדיירים, להתמנות לוועד אם הוא חושב שיוכל לטפל בענייני הבניין בצורה טובה יותר.
מהן האלטרנטיבות לניהול ועד בית?
ניהול ועד בית יכול להעמיס מאוד על הדיירים, בעיקר אם מדובר בבניין מרובה משימות ובדיירים עסוקים שעובדים קשה למחייתם. במקרים אלה, ניתן בהחלט ליישם את האלטרנטיבה המקובלת ביותר של שכירת שירותי חברת ניהול לבתים משותפים. חברת הניהול לוקחת על עצמה למעשה את תפקיד הוועד ומבצעת את כל תפקידי הוועד, בדרך כלל בצורה טובה ומקצועית הרבה יותר. היקף האחריות של חברת הניהול נקבע במסגרת ההסכם איתה ובהמשך להסכמת כלל הדיירים בבניין. המשמעות היא שמס הוועד יהיה מעט גבוה יותר על מנת לכלול את דמי הטרחה של החברה, אך דיירי הבניין יכולים להיות רגועים שהכל מטופל ושאיכות החיים שלהם בבניין מובטחת.
בכל מקרה של בעיה בניהול ועד בית בבניין משותף, ראוי ונכון לשקול את האפשרות של שכירת שירותי חברת ניהול. כדאי להעלות את הנושא באספת הדיירים ולבחון מספר אפשרויות לפני קבלת החלטה.
המשימה של ניהול ועד בית, על אף שברוב המקרים היא מבוצעת על ידי אנשים מן השורה, היא אינה משימה פשוטה כלל וכלל, ובדרך כלל דורשת ידע מקצועי ואופי ספציפי. התמודדות עם דיירים ונותני שירות, אחריות לדברים הקטנים שמציקים לרובנו, התעסקות בכספים, פיקוח על התנהלות תקינה של הבניין, לרבות גינון, ניקיון וטיפול בתקלות, כל אלה יכולים להתבצע טוב הרבה יותר באמצעות חברת ניהול ועד בית. והעלות? העלות מתחלקת בין כלל הדיירים, ונותרת זניחה עבור כל דייר בנפרד.
ראו גם: חברות ניהול בניינים מומלצות.
מהם השירותים שמספקת חברת ניהול ועד בית?
כפי שניתן להבין מתחום ההתמחות על פיו היא מוגדרת, חברת ניהול ועד בית היא חברה המספקת שירותי ניהול המיועדים להחליף את וועד הבית בבניינים משותפים ובבנייני משרדים. יחד עם זאת, מטרתן של אותן חברות היא לא באמת להחליף את ועד הבית, ותמיד כדאי להשאיר לפחות נציג אחד של הדיירים כדי לייצג אותם מול החברה, אבל בסך הכל, האחריות הכוללת והפרטנית של ועד בית טיפוסי, עוברת למעשה לידיה של החברה שמטפלת בנושאים השונים בצורה מקצועית, מהירה ויעילה.
פירוט השירותים כולל למעשה את כל הפעולות הנדרשות לביצוע בבניין משותף על מנת לתחזק אותו בצורה נאותה, לשפר את חוויית המגורים בבניין ולשפר את איכות החיים של הדיירים המתגוררים בו. בכלל זה אפשר למנות: ניקיון שוטף, גינון, שיפוץ שטחי או מקיף על פי הצורך, תפעול ותחזוקה של מערכות מרכזיות כמו הסקה מרכזית, מיזוג מרכזי, מערכות להגברת לחץ מים, מערכות השקיה וכדומה, תיקון תקלות בצורה מהירה ויעילה, איטום גג, בניית גדר, אחריות על עובדים אורגניים בבניין ועל נותני שירות חיצוניים ולמעשה כל פעולה אחרת שאפשר לחשוב עליה ושבאופן רגיל מבוצעת על ידי ועד הבית.
מדוע כדאי להיעזר בשירותי חברה כזאת?
שאלת הכדאיות בהזמנת שירותים מחברת ניהול ועד בית היא שאלה שאפשר לשאול בבניינים קטנים של עד 6 דירות. כאשר מדובר בבניינים רבי קומות, כבר לא מדובר בכדאיות אלא בצורך אמיתי, שאם לא יקבל מענה, יעורר הרבה קשיים וחילוקי דעות בין הדיירים, ויפגע מאוד באיכות החיים בבניין ובמערכות הפועלות בו. בבניינים גדולים אלה, שאלת הכדאיות הופכת לבלתי רלוונטית ושירותים אלה הופכים כבר לצורך של ממש.
יחד עם זאת, בכל בניין בכל גודל, שירותי חברת ניהול ועד בית יכולה מאוד לסייע בשיפור מראה הבניין, התפעול שלו וחוויית המגורים בו. בבניינים גדולים גם העלות מתחלקת בין עשרות דיירים שונים וגם השירות יכול להוביל לשינוי יותר משמעותי.
אם אתם מתגוררים בבניין משותף, קטן או גדול אבל בטח גדול, חברת ניהול ועד בית יכולה לסייע לכם להיפטר מכל צרות הוועד, לנהל עבורכם את הבניין ולהוביל לשיפור משמעותי בחוויית המגורים בו עבור כל דייריו.
