לכל בית משותף בישראל ישנו תקנון המגדיר את תנאי הניהול של הבניין. התקנון יכול להיות תקנון מוסכם המגובש על ידי הדיירים עצמם, בינם ובין עצמם, ואם לא גובש תקנון כזה, על הבניין חל תקנון מצוי בית משותף המצורף בתוספת לחוק המקרקעין. מהו התקנון המצוי? מדוע בכלל נדרש תקנון לבית משותף ומתי הוא נכנס לפעולה? על כך בשורות הבאות.
מהן ההוראות הנכללות בתקנון המצוי לבית משותף?
כאמור, התקנון המצוי חל באופן אוטומטי על כל בית משותף שלא גובש עבורו תקנון מוסכם בין הדיירים. במקרה זה נקבעים החובות, הזכויות והיחסים בין בעלי הדירות והדיירים בבניין בהתאם להוראות תקנון מצוי בית משותף כדלהלן:
- מינוי ועד בית – מי רשאי להתמנות, כיצד מבוצעת הבחירה
- ניהול אספות דיירים – מי אחראי על כינוס האספה, מי צריך להיות נוכח, סמכויות
- אחזקת הרכוש המשותף – כלל הפעולות הנדרשות לצורך אחזקת הרכוש המשותף בבניין או תוספות בניה כמו מרפסות תלויות.
- תיקונים ברכוש המשותף שיפוץ בניין מגורים– אילו תיקונים נדרשים להתבצע בצורה משותפת וחובות הדיירים בעניין
- שיעור השתתפות של כל דייר בהוצאות הרכוש המשותף
- ניהול חשבון בנק
כפי שניתן לראות מדובר בהוראות בסיסיות למדי, אם כי עבור מרבית הבניינים מכסות הוראות אלה את כל צרכי הבניין. ישנם בניינים בהם מועסקים גם עובדים קבועים, ועבורם יש לנהל תנאים סוציאליים ויחסי עובד מעביד. ישנם בניינים בהם מותקנות מערכות מורכבות המשותפות לכלל הדיירים וישנם בניינים בהם פשוט פועלים דיירים מסוימים בצורה שמקשה על יתר הדיירים. בכל המקרים הללו, אמור התקנון להסדיר את העניינים בין הדיירים ובינם ובין הרכוש המשותף.
מהו תקנון מצוי מוסכם?
כאמור, תקנון מצוי בית משותף הוא התקנון שנקבע על ידי המחוקק כברירת המחדל לכל הבתים המשותפים. במקרה בו הדיירים מעוניינים בכך, באפשרותם לגבש תקנון מוסכם ביניהם, ובמקרה כזה עולה התקנון המוסכם על הוראות התקנון המצוי, וזאת בכפוף לכך שהתקנון המוסכם אינו פוגע בזכויותיהם של בעלי הדירות והדיירים בבניין, שהוא אינו קובע להם חובות או תשלומים ללא הסכמתם או מבלי שהם קבועים בחוק ושהוא אינו כולל הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת בבניין, אלא אם ישנה הסכמה לכך מצד כלל בעלי הדירות בבניין.
הפרת תקנון
במקרה שתנאי התקנון הופרו, יכול כל דייר להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין במשרד המשפטים, וזה יבחן את הדברים וייתן את החלטתו בתוך פרק זמן של שבועות בודדים. החלטה זו היא בעלת תוקף של פסק דין ומחייבת את הצדדים.
בכל מקרה בו קיים חשש להפרת זכויות הדיירים או להפעלת לחץ או כוח בלתי סביר עליהם לצורך השגת מטרות שהם אינם מסכימים איתן, יכולים הדיירים לפנות לרשויות על בסיס הוראות תקנון בית משותף בבקשה להכריע בסוגיה העומדת לפתחם ולהבטיח את זכויותיהם המעוגנות בחוק.
לכל בית משותף ישנו תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות בבניין, את הזכויות של כל אחד מהדיירים ואת החובות שלהם. במקרים מעטים בלבד, טורחים הדיירים לגבש תקנון מוסכם משל עצמם, אך ברובם המכריע של המקרים ובהיעדר תקנון בית משותף מוסכם, חל על המבנה התקנון המצוי המהווה תוספת לחוק המקרקעין. למה נועד התקנון? מה הוא כולל בתוכו? על כך בשורות הבאות.
מהו תקנון בית משותף?
מעצם הגדרתו, בית משותף הוא מבנה בו מתגוררים מספר דיירים שונים כשלכל דייר יש את דירתו הפרטית על השטח הפרטי שלו, ולכולם יחד ישנו גם הרכוש המשותף בבניין. מאחר ומדובר במודל מגורים שיתופי, ישנו צורך להגדיר את האופן בו ינוהל המבנה, החל מתשלום חשבונות החשמל וניקיון חדר המדרגות ועד ביצוע איטום גג, תפעול מערכות משותפות, תחזוקת גינה ועוד. כל זאת נקבע למעשה באמצעות ועד הבית של הבניין או באמצעות חברת ניהול חיצונית אותה שוכרים דיירי הבניין.
על הכל מנצח למעשה תקנון בית משותף שהוא מסמך המפרט את כל הכללים על פיהם יתנהלו מערכות היחסים בין הדיירים בבניין, את זכויותיהם של הדיירים השונים ולא פחות מכך, את חובותיהם.
שני סוגים של תקנון בית משותף
תקנון בית משותף יכול להיקבע באמצעות בעלי הדירות בבניין על דעת עצמם ובינם ובין עצמם, וכל זאת בתנאי שהתקנון עומד בהוראות החוק החלות לגביו. כך למשל, לא ניתן לחייב דייר בבניין להתחייבות או תשלום מסוים ללא הסכמתו, ואם חובה זו מוגדרת בתקנון המוסכם היא אינה חוקית ואין לה כל תוקף. תקנון המגובש על ידי בעלי הדירות נקרא תקנון מוסכם.
לחילופין, ומאחר וחייב להיות תקנון לכל בית משותף, בהיעדר תקנון מוסכם, על הבניין יחול התקנון המצוי. המדובר בנוסח תקנון המצורף כתוספת לחוק המקרקעין, ומהווה מעין ברירת מחדל עבור כל המבנים המשותפים שאין בהם תקנונים מוסכמים.
מה כולל תקנון בית משותף?
על התקנון להתייחס לכל הסוגיות שעולות או עשויות לעלות בניהול והתנהלות הבית המשותף כמו למשל החלטה של שיפוץ בניין , או הוספת מרפסות תלויות ובכלל זה: מינוי ועד בית, כינוס וניהול אספות דיירים, תחזוקה ואחזקה של הרכוש המשותף, ביצוע תיקונים ועבודות חריגות ברכוש המשותף, השתתפות כל בעל דירה בהוצאות הרכוש המשותף, מס ועד, ניהול חשבון בנק, הצמדת רכוש משותף לדירה וכדומה. תקנון מוסכם יכול להמשיך ולכסות נושאים נוספים בהתאם למאפיינים של הבניין הנדון. כך למשל, בבניין גדול שבו מועסק עובד תחזוקה קבוע, ייקבעו גם כללי ההעסקה שלו, לרבות קרן פנסיה ותנאים סוציאליים וכן הלאה.
מה קורה במקרה של הפרת התקנון?
מרגע שגובש התקנון אין עוד מה לעשות בו, אלא אם עולה הצורך בכך, קרי עולה החשש שסעיף מסעיפי התקנון הופר. כך למשל, עלול להיווצר מצב בו אחד מבעלי הדירות מצמיד לעצמו חלק מהרכוש המשותף (למשל פותח פתח לגינת הבניין והופך אותה לפרטית שלו). במקרה כזה, יכולים דיירי הבניין לדרוש מאותו דייר לחדול ממעשיו בהתאם להוראות התקנון, אך אם מסרב הדייר לעשות כן, יכולים הדיירים להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים/ המפקח על רישום מקרקעין.
תביעה זו היא כמו תביעה משפטית לכל דבר ועניין, והחלטת המפקח כמוה כפסק דין. את התביעה כדאי לערוך ולהגיש בסיוע עורך דין מקרקעין או איש מקצוע המתמחה בתחום של בתים משותפים, ומרגע הגשת התביעה ההכרעה בה צפויה להתקבל בתוך מספר שבועות, והיא מחייבת את כל הצדדים הנוגעים לה, בין שבצורת צו מניעה ובין שבצורת מתן צו עשה.
