שיפוץ בניין המדריך המלא

המדריך לשיפוץ בניין

הבניין ישן וסובל מדליפות ונזילות? הלובי נראה מיושן? הצבע של הבניין התקלף כבר מזמן? רוצים להרגיש נעים בבניין בו אתם מתגוררים או אולי ברצונכם להעלות את שווי הדירה? אלו הן בהחלט סיבות טובות לשיפוץ הבניין. בין אם אתם בעלי ידע בשיפוץ דירה ובין אם לא, לפניכם כלים אשר יעזרו לכם עם התחלת פרויקט השיפוץ, על מנת להבטיח כי הפרויקט יעבור בצורה בטוחה, חלקה ועל פי התקציב.

עיצוב בניין ישן אשר יהיה מקובל על כל הדיירים הן מבחינת מראה והן מבחינת תקציב – היא משימה לא פשוטה ויש לוודא שאתם מוכנים היטב לתהליך. על ידי תכנון נכון תוכלו להישאר בתקציב אותו רציתם להשקיע. לפניכם מדריך לשיפוץ בניין אשר יעזור לכם להבין את שלבי וסוגי השיפוץ הקיימים.

השלבים הראשונים לשיפוץ הבניין

בתור שכנים לבניין אתם חולקים הרבה אזורים משותפים עם שאר האנשים המתגוררים עמכם בבניין: לובי, מעלית, חדר מדרגות, חניה, גינה ועוד. אם אחד האזורים נפגם או דורש שיפוץ זוהי האחריות המשותפת של כלל הדיירים. מוצגים לפניכם  השלבים להתחלת שיפוץ משותף:

  • הסכמת הדיירים-  כאשר רוצים לצאת לתהליך של שיפוץ או השבחה של בניין, יש צורך בהסכמה והשתתפות כספית של דיירי הבניין. על פי החוק, כדי להתחיל שיפוץ בניין נדרש רוב של 66% מדיירי הבניין. זהו חלק מורכב ביותר בתהליך השיפוץ (לקבל את הסכמת הרוב) עקב כמות הדעות המעורבות בתהליך. ההבדל בין השבחה לשימור המבנה הוא שהשבחה נועדה לשפר את הבניין, לעלות את ערכו ואת איכות החיים בו, בעוד שימור המבנה הוא שיפוץ הכרחי הנדרש לביצוע אחת לכמה שנים על מנת לשמור על בטיחות הבניין. אי אפשר לחייב דייר להשתתף בשיפוץ הנועד להשבחה אם אינו רוצה בכך, ועדת העירייה גם היא אינה יכולה לחייב.
  • תכנון ובחירת בעל מקצוע- לאחר שרוב הדיירים תומכים בהליך השיפוץ והחלטתם על התקציב, הגיע הזמן לבחור בעל מקצוע. כאשר בוחרים קבלן יש להתייעץ עם ועד בתים אשר עבר את התהליך ומרוצה מהקבלן, לראות תיק עבודות ולבחור קבלן מקצועי ואמין כקבוצת עידן. קבוצת עידן הינה חברה נמנית מהמובילות בענף הבניה. הקבוצה מתעסקת בביצועי תמ"א 38, פינוי בינוי, השבחות נכסים ושינוי חזיתות ותהיה לצידכם לאורך כל התהליך על מנת שתהיו מרוצים מהתוצאה בסוף הדרך. זכרו כי מטרת השיפוץ היא העלאת איכות החיים, שיפור מראה הבניין והעלאת ערך הדירות, ולכן חשוב לבחור בעל מקצוע אשר יהיה בעל ניסיון בתחום, עם המלצות טובות ותיק עבודות מרשים, בכדי לקבל תוצאת שיפוץ טובה אשר תהיה לשביעות רצונכם.
  • היתרי בנייה- לאחר שקיבלתם את הסכמת הדיירים ובחרתם קבלן אשר איתו תעבדו, יש להתעסק בעניין היתרי הבנייה. אם תרצו לעשות שינויים במראה הפנימי של הבניין: שיפוץ הלובי, צביעת חדר מדרגות פנימי, איטום סדקים וכדומה, אין צורך בהוצאת היתר. אם תרצו לעשות שינויים במראה החיצוני של הבניין, יש לפנות אל הרשות המקומית ולבדוק את התקנות הנוגעות לצורת פני העיר ולוודא שהשיפוץ אינו פוגע באחת מהתקנות. שיפוץ החזית לרוב לא דורש היתר. אם תרצו לעשות תוספת בנייה כגון הוספת כניסות נוספות לבניין, יש להוציא אישור בנייה בהתאם לנדרש.
  • על מנת להוציא היתר בנייה משותף יש לוודא כי השיפוצים ברי ביצוע מבחינת הרשות המקומית, לפנות לבעל המקצוע הנבחר לתכנון השיפוץ ולהגיש בקשה לרשות המקומית. זמן ההמתנה המקובל עד קבלת האישור נע בין שישה חודשים לשנה וחצי.
  • ישנם מקרים בהם הרשות אינה מאשרת את הבקשה בטענה של חזית לא מאוחדת ב-100%. במקרה זה ניתן לגשת לוועדת ערעור או לפעול בהתאם להמלצות הוועדה, כגון: שכנוע יתר השכנים לחבור לשיפוץ. הוועדה אינה יכולה לחייב בעלי דירות אשר אינם מעוניינים בשיפוץ, להיות חלק ממנו.

מהם סוגי השיפוצים שניתן לעשות בבניין?

ריכזנו כאן בעבורכם את סוגי השיפוצים האפשריים לבניין משותף. יש לשים לב כי ישנם שני סוגי שיפוצים עיקריים. הסוג הראשון הוא שיפוצים קוסמטיים אשר נועדו לשנות את מראה הבניין והם שיפוצים חיצוניים בלבד. לדוגמה: שיפוץ לובי וחדר מדרגות. השני, שפוצים המכילים תוספות בנייה אשר מטרתם הרחבת מקום מגורים או הוספת שירות חדש לבניין כגון מעלית.

  • הוספת מעלית– קיימים בניינים אשר עדיין מסתפקים בחדר מדרגות ואין בהם מעלית. בניינים אלו הם לרוב בניינים ישנים. על ידי הוספת מעלית לבניין תהיה נגישות לבעלי מוגבלויות והקלה לשכניכם המתגוררים בדירות העליונות. תהליך הוספת המעלית בנוי ממספר שלבים: בניית פיר המשמש את מקום המעלית, יצירת תשתית חשמל למעלית על ידי חשמלאי מוסמך וקניית המעלית מחברה המתמחה בייצור והתקנה של מעליות. שלושת השלבים יבוצעו על ידי מפקח הבנייה אשר בחרתם לשיפוץ. מומלץ לבצע בירור על סוגי המעליות הקיימות קיום, טווח המחירים בשוק ועל חברות מומלצות ואמינות בתחום. בבניין 6 קומות, תהליך הוספת המעלית אורך בממוצע כשלושה חודשים והמחיר נע בין 300 ל- 400 אלף ₪.
  • חיזוק יסודות הבניין– השיפוץ נועד על מנת לחזק את בסיס הבניין ומספק עמידות גבוהה יותר בפני רעידות אדמה. על מנת לתכנן את חיזוק היסודות מומלץ לשכור מהנדס או אדריכל לביקורת. במהלך הביקורת יבחנו  הנקודות החלשות של הבניין ויתכננו היכן יש לחזק את היסודות ואיך. באמצעות הכנת שרטוט מפורט של תוכנית החיזוק, ינחו המהנדס ומפקח את הבנייה את הקבלן כיצד עליו לפעול. תהליך החיזוק מתבצע על ידי חשיפת הברזל אשר בבסיסם של העמודים, ומריחת הברזל בחומר המונע חלודה וקורוזיה. לאחר מכן נדרש ליצוק בטון חדש סביב העמודים, על מנת ליצור חוזק ויציבות. תמחור חיזוק העמודים משתנה בהתאם לגודל הבניין, היקף התוכנית לחיזוק היסודות ועוד ולכן קשה לתת הערכה מדויקת בכל הקשור לתמחור שיפוץ זה.
  • שיפוץ הלובי וחדר המדרגות– שיפוץ זה כולל החלפת הריצוף הקיים בקומות הבניין, צביעת הלובי וחדר המדרגות והחלפת התאורה הקיימת בתאורה חדישה יותר כדוגמת תאורת לד הנחשבת כיותר חסכונית. ישנן שתי שיטות בהן ניתן להחליף את הריצוף הקיים. הראשונה, על ידי עקירת הריצוף הישן במלואו ובניית ריצוף חדש במקומו של הישן. השנייה, הדבקת ריצוף חדש על הריצוף הקיים. השיטה השנייה זולה יותר מן השיטה הראשונה (מחירה עומד על כ- 150 ₪ למ"ר), אך לא תמיד ניתן לבצע אותה, עקב אריחים רופפים, הבדלי גובה בין הרציפים ורטיבות, אשר יכולים למנוע הדבקת מרצפות מוצלחת. אם בחרתם בשיטה הראשונה, עלות פירוק הריצוף תעלה לכם כ- 100-150 ₪ למ"ר ועבודת הריצוף החדשה תעלה כ- 100-180 ₪ למ"ר. המחירים כוללים את כל החומרים, מלבד המרצפות, אותן דיירי הבניין בוחרים ורוכשים בנפרד. עלות עבודת הצביעה תלויה בשטח הצביעה הרצוי, אך המחיר הממוצע למ"ר הוא 40 ₪ וצביעת שטח שממדיו 3 מטר על 3 מטר יעלה כ-1000 ₪, כולל חומרי הצבע.
שיפוץ בניין משותף
  • שיפוץ חזית הבניין– שיפוץ פופולארי והכרחי. חזית הבניין היא הרושם הראשוני של הבניין כולו, החזית נראית לעין עוד לפני שמספיקים להיכנס ולהתרשם מהלובי או הדירות אותן הבניין מכיל. על מנת לשפץ את חזית הבניין, יש להוריד את שכבת חיפוי הבניין הקיימת, לפנות את הפסולת ולמרוח שכבת חיפוי חדשה. עלות הורדת החיפוי הקיים עולה כ- 100-150 ₪ למ"ר וכוללת את גידור הבניין, הוספת שילוט במידה ונדרש ומכולת אשפה על חשבון הקבלן. מחיר עבודות הטיח נע בין 200-280 ₪ למ"ר. מריחת שכבת טיח תעלה כ-100 ₪ למ"ר. חיפוי באבן יעלה כ-200 ₪  וחיפוי בשיש יעלה כ-300 ₪  למ"ר. במידה ואתם מעוניינים בצבע חיצוני המחיר יהיה בערך כ- 80 ₪  למ"ר.
  • תיקוני סדקים ואיטום- אם יש רטיבות החוזרת על עצמה בקירות הבניין, הקיר לח והצבע מתקלף ניתן לעשות שיפוץ המתמקד בשיפור האיטום. במהלך השיפוץ תקולף שכבת הבניין החיצונית, הקירות ישטפו באמצעות מכונת שטיפה בלחץ, החלודה תשויף , ימרח חומר איטום וחומר סיכה המשפר את יכולת האיטום. עלות תיקוני סדקים שאינם מורכבים יעלו כ-200 ₪ בעוד שעלות תיקוני סדקים מורכבים יותר יעלו כ-300-400 ₪ .

בחירת מפקח הבניה

פיקוח על אתר הבניה מומלץ בכל פרוייקט בין אם הוא קטן או גדול, כדי לוודא שהעבודה מתבצעת כראוי. מפקח בניה מקצועי ואיכותי יעזור לכם במציאת בעלי המקצוע הטובים ביותר לפרויקט ויעבוד מולם. תפקידו לפקח על אופי ואיכות העבודה, עמידה בלוח הזמנים והיצמדות לתקציב. על מנת לבחור את מפקח הבניה הטוב ביותר מומלץ להיעזר בהמלצות חברים ומשפחה, אל תתפשרו בעניין.

במהלך השיפוץ מפקח הבניה יחסוך מכם את הלחץ והטרחה, יבצע ביקורים באתר הבניה ויהיה מחויב לבצע את עבודת השיפוץ על הצד הטוב ביותר. פיקוח בניה דורש נוכחות מתמדת לכל אורך הפרוייקט ולכן על מפקח הבניה להקדיש זמן לפרויקט שלכם ולעקוב אחרי כל השלבים ההכרחיים להשלמת הפרויקט.

חשוב שלפני שתתחילו בתהליך, תהיה לכם תכנית מאוחדת עם יתר דיירי הבניין בנוגע לאיך תרצו שהבניין יראה לאחר השיפוץ, אותה תוכלו לשתף עם מפקח הבניה. במהלך התהליך תרכיבו יחד עם המפקח לוח זמנים בו הוא יתחייב לעמוד. במהלך בניית הלוח זמנים שימו דגש קודם כל על עבודות אשר מחזקות את בסיס המבנה ומונעות נזילות. חשוב לערב את המפקח בכל הדרישות והחששות שלכם על מנת להימנע מהפתעות לא נעימות .

חשוב להבין שבביצוע פרוייקט המעורר התערבות בצנרת הבניין ובחוטי חשמל יתכן ותצטרכו לתעדף בין הדברים השונים אותם רציתם לבצע מכיוון שהעבודה באזור אחד תשפיע על העבודה באזור השני.

תמ"א 38

תוכנית תמ"א 38, פרוייקט מדיני, לצורך חיזוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980 מפני  רעידות אדמה, בסבסוד המדינה. המניע לפרוייקט היה ההבנה כי מבנים שהוקמו לפני שנת 1980 אינם עומדים בתקנים הנדרשים ונמצאים בסיכון התמוטטות במקרה של רעידת אדמה.

המדינה מתמרצת קבלנים לבצע את הפרוייקט המאפשר הרחבת דירות, הוספת מעלית, עיצוב הבניין וחיזוקו, ללא עלות נוספת מצד דיירי הבניין, אשר משדרג ומחזק את מבנה המגורים על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות, הקמת שתי קומות נוספות של דירות.

פרוייקט תמ"א 38 מאפשר קבלת היתר בנייה ללא צורך בתוכנית שיפוץ מפורטת. קבוצת עידן מורכבת מאנשי מקצוע אשר מתמחים בביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38, אם בחרתם קבוצת עידן – בחרתם לא לתפשר.

הערכת מצב הבניין וייצבו

השלב הראשון בכל פרויקט שיפוץ הוא לקבל הערכה מפורטת של מצב הנכס. חשוב להשקיע במדד מחושב של הנכס אשר ידווח על בעיות כגון: עובש, שרצים ובלאי, על מנת שתדעו מול מה אתם הולכים להתמודד במהלך השיפוץ.

במהלך סיום התכניות יש לוודא כי המבנה אינו פגיע למפגעי מזג האוויר על יד כיסוי פתחי דלתות וחלונות חשופים ואיטום פתחים בגג. ייתכן כי תצטרכו לייצב את הקירות והגג בכדי למנוע קריסה.

חישוב עלויות פרויקט השיפוץ והרכבת התקציב הנכון לכם

חשוב מאוד לחשב ביסודיות את כל עלויות הפרויקט ולבנות תקציב אשר יתאים לכיס של כלל דיירי הבניין על מנת שתוכלו לעקוב אחר הפרוייקט ולא להגיע להוצאות גבוהות יותר מהמצופה. החליטו על כמות הכסף המדויקת אותה אתם מתכננים להשקיע בפרויקט. חשבו את ההוצאות של השיפוץ הבניין מגורים תוך ניסיון התחשבות בכל הגורמים האפשריים.  בכדי לדעת מהם השיפוצים אותם הבניין צריך לעבור מומלץ לבצע הערכה לנכס ביחד עם מפקח הבניה בה תעריכו את השיפוץ הדרוש ואת עלויות השיפוץ. עליכם להיות מציאותיים בנוגע לעבודת השיפוץ אותה אתם יכולים להרשות לעצמכם על מנת שלא תגיעו להוצאות בהם לא תוכלו לעמוד. אם הנכס לא נמצא במצב הראוי למגורים, העדיפות הראשונה שלכם היא להפוך את הנכס למקום בטוח אשר תוכלו לחיות בו בתנאים טובים.

במקרה בו שכרתם מפקח בניה לצורך פיקוח על פרויקט שיפוץ בניין משותף, עליו לספק לכם הצאת מחיר ברורה, אשר תעזור לכם לבנות את תקציב השיפוץ. מומלץ לכלול חריגה מהתקציב של כ- 10%-20%, אשר תכלול חריגות והוצאות בלתי צפויות בפרויקט שיפוץ הבניין.

דרכי התנהלות בזמן השיפוץ:

במהלך השיפוץ נוצר רעש רב ולכלוך אשר מפרים את שגרת היום יום ומקשים עלינו לתפקד. לפניכם מספר דרכים בהם תוכלו להתנהל במהלך השיפוץ, כדי להמעיט את אי הנוחות:

  1. ניתן לבקש ממפקח העבודה כי העבודה לא תתקיים בשעות הערב ושעות המנוחה של הדיירים על מנת לא לפגוע במנוחתם. קביעת שעות עבודה מסוימות מסייעת לשכנים לארגן את יומם .
  2. נא לוודא כי אתר שיפוץ בניין משותף אינו מהווה סכנה בטיחותית לעוברים באזור. נדרשת זהירות רבה על מנת שכלים חדים, קרשים ממוסמרים, ובורות באתר לא יפגעו באדם העובר בסביבה.
  3. מומלץ לשכור עובד ניקיון, אחרי הכל אתם עדיין מתגוררים בבניין ותקופת השיפוצים לא תמיד קצרה, על מנת שינקה את מעברי הכניסה לבניין ואת הלכלוך המצטבר בו ויעניק לכם תחושה נעימה.

וודאו כי האתר בטוח

בטיחות אתר במסגרת שיפוץ בניין מגורים הבניה צריך להיות בראש סדר החשיבות שלכם. על מפקח הבניה לדאוג להפוך את אתר העבודה לבטוח. חשוב שהמפקח יבצע הערכות סיכונים באתר, ויבקר בו כדי לשמור על בטיחות האתר. על מנת להימנע מאסונות ולדאוג לבטיחות העובדים באתר הבנייה יש לוודא כי הקבלן אותו בחרתם מבטח את כל העובדים תחת חסותו. יש להציב שירותים כימיים או בית שימוש באתר ולוודא כי העובדים שותים הרבה, במיוחד בימים חמים, על מנת למנוע התייבשות.

בטיחות כעדיפות גבוהה ברשימה. קבוצת עידן דואגת לשלום העובדים, הדיירים ולכל האנשים אשר לוקחים חלק בפרויקט השיפוץ והבנייה.

פינוי אשפה

במהלך שיפוץ נוצרת אשפה רבה  ולפעמים זה מעודד לעשות סדר וניקיון ולהיפטר מדברים ישנים בבית. במקום לרכז הכל לשקיות זבל גדולות ולזרוק לפח האשפה הגדול של הבניין תוכלו למכור, לתרום ולמחזר חלק מן הדברים.

  • מכירה– פריטים אשר נמצאים במצב טוב, אך אינכם רוצים בהם עוד תוכלו למכור במגרשי גרוטאות או אתרי יד 2 .
  • ü       תרומה– חפצים אשר נמצאים במצב הניתן לשימוש תוכלו לתרום לעמותות אשר מסייעות לאנשים או לפרסם ולהעביר לאנשים דרך פורומים שונים (קבוצות וואטסאפ, פייסבוק ועוד).
  • מחזור– כיום ישנם סוגי מחזור רבים ובמהלך שיפוץ נוצר זבל רב אשר בקלות תוכלו למיין ולזרוק למכלי המחזור הפרוסים בעיר. ניתן למחזר על פי סיווג למוצרי נייר, זכוכית, פלסטיק ומתכות ועל ידי כך תעזרו לסביבה.

לסיכום, חשוב לתכנן תכנית שיפוץ מדויקת ולשכור את שירותיהם של מקצוענים בלבד לביצוע פרויקט השיפוץ. אנחנו בקבוצת עידן נשמח להתחיל ולסיים אתכם כל תהליך שיפוץ שתבחרו ונעשה את מירב המאמצים כדי להפוך חזון למציאות. נשמח שתשאירו פרטים באתר ואחד מנציגנו יחזור אליכם במהירות האפשרית.

שיפוץ בניין

More to explorer

חוק המקרקעין ועד בית

סוגיית ועד הבית מכוסה בחוק המקרקעין במסגרת 7 סעיפים, המפרטים את האופן בו נבחר ועד הבית, האופן בו עליו להתנהל ומרחב הסמכויות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *