אי פעם שמעתם את המושג "תמ"א 38"? אם גם אתם מעוניינים במידע אודות הפרויקט שישדרג לכם את הדירה במינימום הוצאות, המשיכו לקרוא את המדריך שלנו ותגלו; מהו תמ"א 38, מה ההבדל בינו לבין תמ"א 38/2 או 38/3, מה זה פינוי בינוי והאם צריך עורך דין? הכול ועוד, במדריך לפניכם.

מהי תמ"א 38?

תכנית המתאר הארצית מס' 38, או בשמה המוכר יותר – תמ"א 38, היא הצעד העיקרי אשר נקטה מדינת ישראל במסגרת ההיערכות לרעידות אדמה חזקות בשטחה. התכנית נכנסה לתוקף בשנת 2005 וייעודה היה לחזק את יסודותיהם של מבנים ישנים, אשר הוכח כי הם עלולים לקרוס בזמן רעידת אדמה. באותה שנה אותרו בארץ כ-1.1 מיליון דירות בבנייני מגורים שיסודותיהם דורשים חיזוק. התכנית אינה חלה על כלל המבנים, אלא רק על המבנים שהיתר בנייתם סופק לפני ה-1 בינואר 1980, למעט מבנים שהתקן הישראלי לרעידות אדמה קבע כי ניתן לפטור אותם.

תכנית תמ"א 38 לא דורשת השקעה כספית מצד המדינה או הדיירים. מי משלם עבור השיפוץ והחיזוק? אף אחד! קבלן הבניין יחזק את המבנה, יוסיף ממ"דים, מעליות ומרפסות לטובת הדיירים, ויקבל בתמורה אישור לבנות דירות נוספות בבניין- אותן יוכל למכור. רעיון נהדר שכולם מרוויחים בו: הקבלן מקבל זכויות בנייה, דיירי הבניין מקבלים חינם מיגון נגד רעידות אדמה והשבחה של הנכס, והמדינה אינה צריכה לממן את מיגון הנכסים של התושבים, אך עדיין מקבלת מבנים מוגנים וחזקים יותר.

אם גיליתם שהיתר הבניה של הבניין שלכם התקבל לפני ה הראשון בינואר 1980- וקיימת אפשרות בה הבניין זכאי ליהנות מפרויקט תמ"א 38, מומלץ לבדוק את טיב הזכויות שלכם. קיימים שני מסלולים של תמ"א 38 שמומלץ לבדוק בהקשר זה:

מסלולי תמא 38

מסלול 1– הוא מסלול אשר במסגרתו מחזקים את הבניין הקיים, כדי לעמוד בתקן הישראלי של עמידות מבנים בעת רעידות אדמה. עבור חיזוק זה, מקבל הבניין את האפשרות להוספת שטחים לדירות הקיימות (ממ"ד, מרפסת וכו') ובנוסף אפשרות בניית דירות חדשות, אשר ייבנו בקומות עליונות חדשות. המסלול הראשון מכונה בד"כ תמ"א 1\38 (על שם הנוסח הראשון שיצא עבור תמ"א 38- אשר נתן את הזכויות הללו), וכולל את האפשרויות הבאות: הקמת עד שתי קומות נוספות, הקמת קומה חלקית על הגג, סגירה ומילוי קומה מפולשת, הרחבת קומה קיימת בבניין כדי להוסיף יחידות דיור חדשות, והרחבת קומה כדי להרחיב את יחידות הדיור הקיימות במבנה.

היתרונות מסלול זה הם: האפשרות לשמור על הבניין הקיים, לחזק ולשפר אותו (על ידי הוספת מעלית, שיפוץ חדר המדרגות, הלובי, שיפור התשתיות וכדומה), הרחבת הדירות הקיימות ובניית דירות חדשות אשר ישמשו כתמריץ כלכלי לקידום הפרויקט על ידי יקבלן חיצוני, אשר יוכל למכור את הדירות בשוק החופשי כאמצעי תשלום עבור השיפוץ והשבחת הבניין. אולם, העובדה כי בסופו של פרויקט השיפוץ יישארו הדיירים להתגורר בדירותיהם הישנות (אם כי המשופצות והמושבחות), לעיתים גורמת למסלול זה לפחות אטרקטיבי עבור חלק מבעלי הדירות- אשר מעדיפים לגור בדירות חדשות לחלוטין.

במקרים מסוימים, בגלל מגבלות כאלה ואחרות, לא ניתן לעשות שימוש במסלול זה ולהרחיב את הדירות בבניין.

מסלול 2- תמ"א 38/2

בשנת 2010, ממשלת ישראל אישרה את תיקון 2 לתמ”א 38. בשנת 2005 אושרה לראשונה התכנית המקורית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), אך לאור מספר הפרויקטים המצומצם שבוצעו בפועל ע"י קבלנים , מנהל התכנון במשרד הפנים יזם את תיקון 2 במטרה לעודד קבלנים ויזמים ולהוסיף תמריצים לקידום התכנית. החלק המשמעותי ביותר במסגרת התיקון השני, הוא האפשרות להרוס את הבניין הקיים ולשמור על כל זכויות הבנייה של הדיירים אותן ניתן לקבל על פי הוראות תמ”א 38. על פי הנוסח המקורי של התכנית, ניתן היה לזכות בתמריצי זכויות בנייה על הבניין הקיים בלבד, כלומר רק פרויקט מסוג עיבוי בינוי- אך בזכות תיקון 2 נוצר שינוי תפיסתי.
בנוסף, התיקון השני לתכנית תמ"א 38, הכניס אל אפשרויות התכנון תמריץ משמעותי לפרויקט מסוג פינוי ובינוי, זאת אומרת פרויקט הכולל הריסת מבנה ישן והקמת מבנה חדש במקומו. ברובם המוחץ של המגרשים, יצר התיקון השני (תמ”א 38/2) תוספת זכויות דרמטית לסל זכויות הבנייה. לסל נוספו: הרחבות בשטח של 25 מ”ר לכל דירה קיימת, דירה חדשה בקומות התמ”א וקומה מלאה נוספת.

תמ"א 38/3

תיקון מספר 3 לתכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, או בקיצור: תמ"א 38/3 – נכנס לתוקף בסוף מאי 2012. בעיקרון, התיקון נועד כדי לבצע בצורה הטובה ביותר את התכנון ההנדסי של הפרויקט ע"י הרחבת קשת האפשרויות העומדות בפני הקבלנים בזמן תכנון פרויקט תמ"א 38.
התיקון מכיל את כל הוראות התמ"א 38 אשר עודכנו במהלך השנים, כאשר הוא משלב אותם ומעלה את הרמה הנדסית-ביצועית ככל האפשר, ובנוסף הופך את רמת הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים מגבולית- בינונית למושכת במיוחד.
תיקון מספר 3 לא הופיע יום בהיר אחד- הוא הופיע לאחר קושי חוזר ונשנה ביישום נכון של פרויקט תמ"א 38. בעקבות התכנית צצו סיבוכים וקשיים רבים- העיקרי שבהם הוא: הכדאיות הכלכלית להתחלת הפרויקט (מצד הקבלן) לצד הקשיים הטכניים הנדרשים כדי ליישם התכנית כהלכה, כמו לקבל את ההיתרים הנחוצים, השגת הסכמתם של דיירי הבניין וכו'.

לכן, תיקון מספר 3 (תמ"א 38/3), נועד כדי לתקן מספר כשלים:

תמ"א 38 פינוי בינוי

האם שמעתם את הביטוי "פרויקט פינוי בינוי" או "מתחם פינוי בינוי"? ובכן משמעות הביטוי היא: סטטוס אשר ניתן לשטח קרקע בישראל, אשר הוחלט להרוס את הבניינים הבנויים בו, ובמקומם לבנות בניינים מגורים חדשים.

הרשות היחידה המוסמכת להכריז על קרקע כעל מתחם פינוי בינוי, היא משרד הבינוי והשיכון ורק בהתאם לחוק התכנון והבנייה. במדינת ישראל כיום בוצעו מספר פרויקטים מסוג זה במגוון ערים שונות כגון: תל אביב, קריית אונו, יהוד, רמת השרון, ראשון לציון, באר שבע, רעננה וירושלים.

פרויקט הפינוי בינוי נועד כדי לתת פתרון לירידה ההולכת וגוברת בשטחים הפתוחים מחוץ לערים מסוימות, כחלק ממדיניות ישראל בכל הנוגע להתחדשות עירונית במדינה בכלל ובפרט בערים מסוימות בארץ.

לרוב, שטחים אשר מוכרזים כפרויקט של פינוי בינוי הם אזורים או שכונות ירודות מבחינה כלכלית וחברתית. באזורים ירודים אלו יותר נוח להרוס את המבנה הישן ולבנות במקומו שכונה צפופה יותר אך משופרת מבחינת התשתיות והמראה החיצוני. חשוב לציין כי במקרים אלו, האזורים המיועדים לפרויקט פינוי בינוי מקבלים הטבות מסוימות הכוללות הטבות במס וזכויות בנייה שונות, על מנת לעודד הן את הדיירים והן את יזמי הפרויקט העתידיים ולהעניק להם תמריץ כלכלי.

התחדשות עירונית במסגרת תמא 38

בסופו של דבר, בניינים ישנים צריכים לעבור התחדשות עירונית. תהליכים מתבקשים כוללים שדרוג בניינים משותפים, חיזוק מפני רעידות אדמה, חידוש התשתיות ע"י בניית תשתיות חדשות במקום התשתיות אשר אינן עומדת בתקנים ישראלים ונוטות אף להתפורר ולהחליד. כיום, עומדות בפני בעלי הדירות המעוניינים לחדש את הבניין שלהם 3 אפשרויות: פרויקט פינוי בינוי, תמ”א 38 (הראשון) בו מחזקים את הבניין והופכים אותו לעמיד בפני רעידות אדמה, ותמ”א 38 (תמ"א 38/2) בו מפנים את הבניין הישן ובונים בניין חדש בעל הטבות שונות.

פרויקט "פינוי ובינוי" מבוצע לרוב במספר מבנים. 
נידרש רוב של לפחות 80% (בכל בניין) כדי לבצע את הפרויקט.
היתרון העיקרי בפרויקט פינוי בינוי הוא חידוש מתחם שלם בניינים שלם בערך באותו הזמן.
החסרונות העיקריים בפרויקט הם:

  1. יוקר הפרויקט- פרויקט פינוי בינוי נחשב ליקר מאוד, כך שבעלי הדירות לא תמיד מקבלים תמורה משתלמת עבור ההשקעה שלהם.
  2. זמן הפרויקט- ניתן להוציא היתר הבנייה רק לאחר שינוי תכנית בינוי הערים, תהליך אשר עלול להוסיף זמן עד קבלת ההיתר ולהאריך את התהליך.
  3. קבלת הסכמת הדיירים- לא תמיד קל לקבל את הסכמת 80% מכלל דיירי הבניין ולעיתים מדובר באתגר גדול.
  4. חוסר יציבות התכנית מושפעת מגורמים אשר עלולים להשתנות, כמו תמיכת ראש העיר או החלפתו.

בחירת קבלן או יזם הפרויקט -תמא 38

נושא חשוב שיש לקחת בחשבון כאשר שואפים לביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא בחירת היזם ו/ או הקבלן אשר יבצעו את הפרויקט. אמנם, אם בעלי הדירות יחפצו בכך- הם יכולים להקים את הפרויקט בכוחות עצמם (בסיוע של ממומחים ואנשי מקצוע כמובן) ואף לקבל את התמורה ממכירת הדירות החדשות, זאת מפני שהזכויות אשר מוענקות מפרויקט תמ"א 38 (בין אם מדובר בתמ"א 38 המקורי בעל זכויות לטובת חיזוקו של בניין קיים ובין אם מדובר בתמ"א 38/2/3 -הריסת המבנה ובניית מבנה חדש תחתיו- שייכות לבעלי הדירות. אך המורכבות של ביצוע פרויקט תמ"א 38 בפועל דורשת מומחיות רבה והמשאבים הכספיים הנדרשים כדי לקדם את הפרויקט גורמים לכך שבפועל האפשרות לביצוע עצמי של פרויקט תמ"א 38 היא, לרוב, אינה ניתנת ליישום.

כאשר ביצוע עצמי אינו מתאפשר, בעלי הזכויות צריכים ליצור קשר עם יזם או קבלן אשר יעניק לבעלי הדירות תמורה ראויה בדמות חיזוק ושיפוץ הבניין, והרחבת הדירות הקיימות או הריסת הבניין ובניית דירות חדשות בבניין החדש עבור הדיירים. עבור הטרחה וכצורת תשלום ייקח לעצמו הקבלן/ יזם, את הרווח המתקבל ממכירת הדירות החדשות בפרויקט.

בתור התחלה, לפני בחירת הקבלן שיבצע את הפרויקט, על בעלי הזכויות לבצע תחקיר הכולל את כל הבדיקות הנחוצות בטרם תחילת העבודה. הבדיקות כוללות: בירור על סוג הפרויקט האפשרי בבניין הספציפי שלהם (רק חיזוק או פינוי בינוי), מה הם התנאים המסחריים המקובלים בפרויקטים מסוג זה, מהי המדיניות המעודכנת של הרשות המקומית בנושא פרויקט תמ"א 38 וכו'.

לאחר בירור כל המידע החשוב, אפשר להתחיל את תהליך בחירת הקבלן לביצוע הפרויקט. ניתן לבצע את ההליך בצורה עצמאית או ע"י צד שלישי. בעלי דירות יכולים לפנות אל משרדי עו"ד או אל חברות המתמחות בבחירת קבלנים או יזמים, כדי למצוא את בעל המקצוע הטוב ביותר עבור הפרויקט.

אם החלטתם לבחור את הקבלן/ יזם בכוחות עצמכם, יש מספר צעדים שעליכם לזכור:

בצעו מחקר מעמיק:

תמא 38 2

עו"ד תמ"א 38

חשוב להצטייד עם עו"ד למו"מ אשר מתבצע עם עו"ד מטעם הקבלן או היזם לטובת ניסוח וחתימה על הסכם לביצוע הפרויקט. היות ועלות שכר טרחתו של עו"ד אינה זולה, התפתח מנהג בו היזם או הקבלן לוקחים על עצמם לשלם את עלות שכר טרחתו של עו"ד בעלי הדירות. זהו אינו מצב אידיאלי, מפני שרצוי ששכר טרחתו של עו"ד המייצג את בעלי הדירות לא ישולם על ידי היזם או הקבלן כדי לפתוח את הפרויקט בצורה מכובדת יותר, אך מדובר במנהג מקובל.

חשוב לוודא כי עו"ד בעלי הדירות יפעל בצורה הטובה ביותר לייצוג האינטרס שלהם במו"מ לקראת חתימת ההסכם בין שני הצדדים וכי עו"ד יבצע את עבודתו במקצועיות ועל הצד הטוב ביותר. כדי להבטיח שיתוף פעולה עם עו"ד מתאים אשר יעשה את העבודה האיכותית והמקצועית ביותר, מומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד מומלץ ע"י חברים או משפחה אשר כבר ביצע עבודות מסוג זה ובעל ניסיון עשיר.

בנוסף, כדי להבטיח כי עו"ד בעלי הדירות ייבצע את התחייבותו וילווה אותם לכל אורך תהליך ביצוע הפרויקט, מומלץ לדאוג שעו"ד יקבל את שכר הטרחה שלו רק כאשר הוא סיים את כל המטלות אשר הוטלו עליו ולא בשלב מוקדם יותר, כדי להימנע מביצועים כושלים ואף היעלמות.

תמא 38 קבלן

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *